2년 동안 전세 생활을 하다가 계약 기간이 끝날 때 쯤이 되면, 이 집에 더 살지 다른 곳으로 이사를 갈지 고민이 많으실 거에요. 특별히 이사갈 만한 이유도 없고 문제 없이 잘 지내셨다면 굳이 이사 스트레스 받을 필요 없이 계약을 연장하는 것이 합리적이겠죠. 그런데 전세 재계약 할 때 계약서를 새로 써야 하는지, 전세보증보험은 다시 가입해야 하는지, 중개수수료를 또 내야하는지 등 다른 고민거리가 생기실 거에요.
단순히 이전 계약을 연장하는 것 뿐인데 고려해야 할 것들이 많아지는 이유는 크게 전세 보증금의 변동과 권리관계 때문입니다. 전세 보증금을 올렸는데 계약 기간 동안 집주인이 추가로 집을 담보로 대출을 받았다거나 한다면 증액된 보증금이 후순위로 밀릴 수도 있는 등 살펴봐야 할 사항들이 발생하거든요. 그래서 전세 재계약 할 때 꼭 알고 계셔야 할 사항들이 몇 가지가 있습니다. 아래 내용을 잘 숙지하셔서 원활하게 재계약하시길 바라겠습니다.
유형에 따라 전세보증금 변동 유무가 있고 전세보증보험 서류, 중개수수료, 확정일자 등이 달라지기 때문에 어떤 유형으로 갱신하는 것인지 먼저 알아볼 필요가 있습니다. 위의 제목처럼 갱신 유형은 3가지가 있는데 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신요구권이 그 종류입니다. 아래에서 좀 더 상세하게 알아보겠습니다.
임대인이든, 임차인이든 둘 중 한 쪽에서 전세 계약이 만료되기 전 시기에 계약을 끝낼지, 연장 할 지 의사를 표현하는 것이 보통인데요. 시골 같은 작은 공동체에서는 특별한 경우가 아니고는 농사짓던 땅이며, 가축 등이 있기 때문에 이주를 하는 경우는 드문 편입니다. 그냥저냥 계속 사는 것이 당연하다고 여기기 때문에 서로 암묵적으로 지내는 일이 다반사입니다.
전세계약은 2년으로 하였지만 암묵적으로 지속하는 이런 경우를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 정확하게는 임대차 기간이 종료되기 6개월~2개월 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표현을 하지 않으면 이전의 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 하는 것이 됩니다. 임대인, 임차인 둘 중 하나라도 의사표현을 했다면 묵시적 갱신은 깨어져버린다는 특징이 있습니다.
서로 아무 말 없이 계약을 이어 온 것이기 때문에 당연히 전세보증금은 이전과 동일하게 되어 변동이 없습니다.
저희들이 통상 사용하는 재계약이라는 용어는 사실상 20년도에 계약갱신요구권이 신설되기 이전에 사용하던 말입니다. 요즘은 보통 재계약을 했다는 말은 개약갱신요구권을 사용했다는 것일 확률이 높습니다. 계약갱신요구권에 대해서는 조금있다가 말씀드리기로 하고, 이전부터 해왔던 재계약이라는 것은 계약 기간이 만료되기 전에 임대인과 임차인이 서로 합의를 해서 계약서를 다시 작성하는 것입니다.
전세보증금은 증액/감액이 가능합니다만, 재계약의 경우 쌍방이 합의하여 갱신하는 것이므로 임대료 증액상한이 없다는 점이 중요한 사항입니다.
예전에는 임대인 쪽에서 이런 점을 이용하여 말도 안되는 상한을 제시해 더 살고 싶어하는 임차인을 내보내버리는 일도 많았습니다. 상황이 여의치 않아 계속 살아야만 하는 임차인의 경우에는 상한을 맞춰주기 위해 대출을 하는 등 부담을 떠안아야만 했습니다. 이런 임대인의 갑질을 막기위해 20년도에 신설된 것이 주택임대차보호법의 계약갱신요구권입니다.
위의 재계약은 임대인과 임차인 쌍방의 합의가 필요하지만, 계약갱신요구권은 약자인 임차인을 보호해주기 위해 임대차가 종료되기 6개월~2개월 전에 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유없이 거절 할 수 없도록 만든 법 입니다.
전세보증금은 증액/감액이 가능하지만, 임대료 증액 상한은 5%로 제한되어 있습니다.
우리 입장에서 재계약은 기존에 있던 계약을 업데이트하는 것이지만, 기관 입장에서는 기존에 계약 했을 당시와 지금은 상황이 달라져서 권리 관계가 바뀌었을 수도 있기 때문에 새로운 계약으로 간주하게 됩니다. 그래서 심사를 다시 받고 서류도 다시 제출해야 하는데요. 다시 신청할 때 꼭 기존의 전세보증보험 기간이 끝나기 전에 하셔야 한다는 것을 기억해 주세요.
추가적으로 전세보증금의 변동 여부에 따라서 갱신할 때 제출해야할 서류가 다르니 기관에 확인하시고 준비하셔야 합니다. 전세보증보험 자체에 대한 상세 내용은 글 아래 함께 보면 좋은 콘텐츠를 참고해 주세요.
묵시적 갱신과 같이 전세보증금이 변동이 없는 경우에는 처음에 받았던 확정일자가 유효하기 때문에 다시 받을 필요가 없고, 계약서도 다시 작성하지 않아 중개수수료도 지급할 필요가 없습니다.
재계약, 개약갱신요구권의 경우는 전세보증금이 증액되었는지, 감액 되었는지에 따라 다른데요. 먼저 전세보증금을 감액하는 경우에는 공인중개사를 통하지 않고 기존의 계약서를 수정하면 되기 때문에 확정일자를 다시 받을 필요도 없고 마찬가지로 중개수수료도 지급할 필요가 없습니다. 그러나 전세보증금을 증액하는 경우에는 공인중개사를 두고 재계약 하시는 것이 안전합니다. 증액분에 대해서 계약서를 작성하고, 확정일자를 받아야 하기 때문이에요.
계약서에 공인중개사가 서명을 하고 공제증서를 첨부하게 되면 나중에 문제가 발생했을 때 공인중개사가 책임을 떠안게 됩니다. 그럼 당연히 중개수수료가 발생하게 되는데, 이 금액이 아까운 것은 사실이거든요. 비용을 조금 아끼고자 하신다면 공인중개사에게 대필만 요청하시는 방법도 있습니다. 이런 경우 계약서에 공인중개사의 서명, 공제증서가 첨부되지 않고 대필료로 10만원 내외만 지불하시면 됩니다.
묵시적 갱신이라면 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다. 그러나 전세보증금이 증감되거나 명확한 재계약을 원할 경우에는 계약서를 새로 작성하는 것이 안전합니다.
네. 기존 계약이 끝난 후에는 새로운 계약으로 간주되기 때문에 전세보증보험도 다시 가입해야 합니다. 보증보험이 만료되기 전에 재신청을 준비하시는 것이 중요합니다.
네. 전세 재계약 할 때 보증금이 증액되는 경우에는 새로 작성된 계약서에 대해 확정일자를 다시 받아야 추후 법적 보호를 받을 수 있습니다. 기존 확정일자는 증액분에 대해 효력이 없습니다.
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