전세보증보험 집주인 동의 필요할까? 꼭 알아야 할 조건 3가지

부동산 가격이 천정부지로 솟아서 매매는 꿈도 꾸기 어렵고, 전세를 알아보고 있는데 마음에 드는 집을 발견했지만 집주인이 빚이 많아 전세를 들어가기 고민 되시나요?

나중에 전세기간이 끝났을 때 집주인이 내 전세금을 제 때 돌려주지 않으면 어쩌나 걱정이 되는데, 요즘에는 집주인들이 대부분 대출을 최대로 받아 매매를 하기 때문에 빚 없는 주인을 찾기가 정말 하늘의 별 따기 같아졌습니다.

집 가격이 계속 오르는 상승기인 경우에는 그나마 희망적인데, 경기마저 하락기에 접어들고 가격이 곤두박질 치게 되면 집주인도 해답이 없어지게 됩니다.

그래서 이런 사고를 방지하고자 만들어진 것이 전세보증보험인데요. 전세계약 종료 후에 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우에 보증기관에서 대신 전세금을 반환해주는 제도입니다. 추후 보증기관은 전세금에 해당하는 만큼을 집주인에게 받아내게 되겠죠.

세입자 입장에서는 정말 좋은 제도라 전세보증보험을 꼭 가입을 해야 할텐데, 집주인 동의가 필요하다 또는 필요없다 등의 의견이 많아 도대체 어떻게 하라는 건지 머리가 복잡해 지셨을거에요.

결론적으로 이게 경우에 따라 동의가 필요하기도 하고, 아니기도 해서 그렇습니다. 그럼 그 경우가 어떤 것들이 있는지 정리해드리겠습니다.

전세보증보험 집주인 동의 없이 가입 가능한 경우

이전에는 임차인이 전세보증보험을 가입하고 가입한 사실을 등기우편, 전화 등으로 임대인에게 통보를 해주었는데, 이 때 집주인이 거부하면 가입이 불가능 했습니다. 거부한 이유는 다른게 아니고 ‘잘 몰라서’ 였습니다. 집주인 입장에서는 갑자기 등기가 날라오더니, 동의를 요구하는 연락을 받게 되면 당황스럽고 협조하기가 불안했겠죠. 그래서 정부에서 전세보증보험의 취지, 비용은 임차인이 부담하는 것이라 집주인에게 경제적 부담이 없다는 내용 등을 언론을 통해 인식을 제고시켰습니다.

그리고 몇 년 전, 국토교통부에서 임차인의 권리를 보호해 주기 위해 임대인 동의 절차를 폐지하였습니다.

그래서 이제 대부분의 경우 집주인 동의 없이도 전제보증보험 가입이 가능해졌습니다. 다만, 가입을 하려면 몇 가지 조건을 충족해야 하는데 자세한 사항은 보증기관을 통해 알아보셔야 합니다.

간단한 예시는 아래와 같으니 참고용으로만 봐주세요.

• 확정일자와 전입신고가 완료된 경우
• 보증금이 시세 대비 적정 수준인 경우
• 등기부등본상 문제가 없고, 보증금 대비 근저당의 비율이 적정 수준인 경우
• 보증기관의 내부 심사 기준을 통과한 경우

전세보증보험 집주인 동의 필요한 특수한 경우

집주인이 임대사업자인 경우

만약 집주인이 임대사업자인 경우에는 전세보증보험의 구조가 달라질 수 있습니다. 무슨 말인가 하면, 임대사업자와 계약할 경우 비용을 세입자와 집주인이 각각 50%씩 부담하는 경우가 있다는 것입니다. 이렇게 비용을 분담하는 구조라면 가입할 때 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다.

계약 체결하기 전에 반드시 임대인이 임대사업자인지 확인하고, 전세보증보험 관련 협의를 초반에 진행하셔야 불상사를 피할 수 있습니다.

전세자금대출을 연계하려는 경우

집 값이 너무 비싸 전세금도 몇 억씩 하기 때문에 이를 마련하기 위해 전세자금대출 보증상품을 이용하시는 분들이 많습니다. 이런 경우에는 대출을 실행하는 과정에서 집주인의 동의가 요구되는 경우가 있습니다.

대출 보증이라는 성격 때문에 아마 담보 설정이나 소유자 정보 확인 등을 할 때 집주인의 협조가 필수적인 사항일 거에요. 이럴 때는 은행에 집주인 동의가 필요한지 사전에 문의해 보시고, 다른 보증기관을 통해 보증보험만 별도로 가입하시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

기존에 담보나 채권자의 권리 설정이 되어있는 경우

서두에도 말씀드렸지만, 요즘에 대출 없이 집을 사는 사람은 많지 않기 때문에 대부분이 은행에 근저당이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 이런 경우 보증기관은 만약 이 물건이 경매로 넘어가게 되면 후순위로 배당 받을 수 밖에 없기 때문에 불리한 입장이라 우선순위 채권자의 동의서 등을 요구할 수 있습니다.

현실적으로 우선순위의 채권자가 ‘그래, 너희에게 순위를 양보할게’ 하는 경우는 절대로 없기 때문에 가입이 무산 될 수도 있습니다. 다만, 우선순위의 채권액이 담보 잡은 물건 가격에 비해 적고 보증기관이 후순위에 들어가도 문제가 없을 정도라면 리스크를 감수하고 가입을 승인해 줄 수도 있겠죠.

하지만 애초에 이런 상황이라면 전세 계약을 아예 피하는 것이 가장 안전합니다.

집주인이 동의를 거부하면 이렇게 해보세요

요즘에는 일명 ‘깡통전세’와 ‘전세사기’가 하도 이슈가 되었기 때문에 대부분의 사람들이 전세보증보험에 대해 인지하고 있고 협조적으로 나오는 편입니다만, 간혹가다가 잘 모르시는 분이 동의를 거부하거나 협조를 꺼려하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 세입자의 권리를 보호하고자 추가 조치를 고민해 봐야합니다.

보증기관 선택 변경

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에 상담을 해보고 집주인 동의 여부에 따라 심사 기준이 더 유연하다고 생각되는 곳을 선택하는 방법입니다. 다만, 기관별로 전세보증보험 가입 조건들이 달라서 모두 가입이 가능한 상황에서만 해볼 수 있는 방법입니다.

임대차 계약 재검토

아직 계약금이 넘어가지 않은 상황이라면, 공인중개사에게 이야기하고 아예 이런 집주인과의 거래를 피하는 것이 좋습니다. 주변에 다른 매물이 없는 것도 아니고, 굳이 협조하지 않는 집주인에게 을의 입장으로 숙이고 들어갈 필요가 없습니다.

물건 하나 살 때도 이것저것 파악해보고 따져보고 사는데, 한 두푼하는 것도 아닌 내 대부분의 재산을 건네는 것이기 때문에 리스크가 있는 상황은 피해가시는 것이 좋습니다.

계약서에 특약으로 미리 명시

만약 그 물건 말고 다른 곳은 전세금이 너무 비싸고, 마음에 들기도 해서 딱히 다른 대안이 없으시다면 공인중개사와 연락해서 계약서에 특약을 넣는 방법도 있습니다. 사실 제일 편한 방법이긴 합니다. 전세보증보험 기관에 연락해서 상담받고, 다른 물건을 다시 보러다니고 하는 건 시간도 없고, 복잡하고, 무엇보다 피곤한 일이니까요.

공인중개사에게 특약으로 ‘세입자는 전세보증보험에 자유롭게 가입할 수 있고, 임대인은 이에 협조한다’ 등의 문구를 넣어달라고 부탁하면, 공인중개사가 알아서 임대인과 연락하여 내용을 설명하고 협조를 구해줄 거에요. 이러면 추후에 분쟁이 될 여지를 줄일 수 있고, 초반에 집을 알아 볼 때부터 협조하는 집주인들을 추려 낼 수 있는 방법입니다.

자주 물어보는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보증보험 가입할 때 집주인 동의가 꼭 필요한가요?

A1. 아니요. 대부분의 경우 세입자 단독으로 가입이 가능합니다. 단, 임대사업자 매물, 전세자금대출 연계 보증, 선순위 채권자 존재 시에는 집주인 또는 채권자의 동의가 필요할 수 있습니다.

Q2. 임대사업자와 계약하면 보험료를 무조건 반반 내야 하나요?

A2. 네, 주택도시보증공사(HUG) 기준으로는 비용을 세입자와 집주인이 50%씩 부담합니다. 이로 인해 집주인 동의가 필요할 수 있으니, 계약 전에 반드시 협의하시는 것을 추천드립니다.

Q3. 전세자금대출을 받을 경우도 집주인 동의가 필요한가요?

A3. 그럴 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF)나 서울보증보험(SGI)의 보증상품은 대출 실행 과정에서 집주인의 동의서나 인감증명서를 요구하는 경우가 많습니다.

Q4. 어떤 경우에 전세보증보험 가입이 거절되나요?

A4. 다음과 같은 경우 보증 가입이 거절 될 수 있습니다.

• 전입신고 또는 확정일자 없음
• 보증금이 시세보다 과도한 경우
• 근저당, 압류 등 선순위 권리가 과다한 경우
• 집주인 파산, 신용불량 상태

Q5. 전세보증보험 있으면 전세사기 걱정 안 해도 되나요?

A5. 많이 줄어듭니다. 보증금 미반환 시 보증기관에서 대신 지급하기 때문에 강력한 보호 장치가 됩니다. 다만, 가입이 가능한 주택인지를 계약 전에 반드시 확인이 필요합니다.

함께 보면 좋은 콘텐츠

• 전입신고와 확정일자의 차이점 2025년 기준 완벽정리
• 깡통전세 뭐길래 떠들썩하지? 확인 및 예방하는 방법 3가지 알아보기