요즘 전세사기로 인한 피해자가 급증하고 있어 한창 이슈가 되고 있죠. 2023년 6월에 전세사기를 당한 피해자들의 주거 안정을 지원해 주고자 정부에서 전세사기특별법이 시행되었는데요. 2년여가 지난 지금, 위원회가 인정한 피해자 수가 대략 3만명에 육박하고 있다고 합니다. 피해자 중 50% 이상이 수도권에 집중되어 있고, 30% 이상이 다가구 주택 전세입자라고 하더라고요.
매매가격은 천정부지로 높아져만 가고, 전세를 선택할 수 밖에 없는 분들이 많은데 이런 분위기에서 선뜻 계약을 하기가 두려워지는 상황입니다. 부동산 시장에 이제 막 진입한 분들의 경우에는 이런 피해자 중 한 명이 되지 않기 위해 다가구 주택 전세계약 전에 공부를 많이 하셔야 하고 뉴스도 자주 접하셔서 흐름을 잘 파악하셔야 합니다. 제가 최근 시행되고 있는 제도와 다가구 주택 전세계약 전에 꼭 보셔야 할 사항들을 추가로 정리해 드릴테니 도움이 될만 한 정보를 가져가셨으면 좋겠습니다.
지금 생각해보면 참 황당했던 경험이었는데, 예전에 인천쪽에서 지인 분의 전셋집을 같이 알아보던 적이 있었습니다. 자금여력을 고려해서 다세대 주택을 알아보고 있었고, 공인중개사의 안내를 받아 몇 군데 구경을 했었죠. 그 중 마음에 드는 곳이 있어서 계약을 하려고 했는데 건축물대장과 등기부등본을 떼어보니 다가구 주택이더라고요. 이게 무슨 일인가 싶어 공인중개사에게 연락을 했는데, 이제 막 실무를 시작하신 분이라 그런지 다가구 주택과 다세대 주택을 혼동하는 것 같더라고요. 선순위 임차인도 많고 전세보증금을 계산해보니 위험한 수준이어서 계약도 안하고 중개사무소도 다른 곳을 찾아 의뢰를 했습니다.
외관상으로 보면 요즘에는 이게 다가구 주택인지, 다세대 주택인지 정말 헷갈릴 때가 많습니다. 주택으로 쓰는 층이 3개층 이하이면 다가구, 4개층 이하이면 다세대인데 1층을 필로티 구조로 하고 주차장과 근린생활시설을 두는 경우가 많습니다. 이런 경우 1층은 층수에 산입을 하지 않는데요. 거기다가 다세대 주택을 4개층이 아닌 3개층으로 짓는 경우에는 외관으로 다가구와 구별 할 수 있는 방법이 없어집니다.
그래서 제일 확실하게 파악해보려면 건축물대장이나 등기부등본을 떼어봐야 합니다.
건축물대장을 발급 받았을 때 다세대는 집합건축물대장으로 표기되고 호수/가구수/세대수 칸에 세대수가 표시되어 있습니다. 다가구는 일반건축물대장으로 표기되고 호수/가구수/세대수 칸에 가구수가 표시되어 있습니다. 등기부등본을 발급 받으셨다면 다세대는 집합건물 등기부등본으로 표기되고 다가구는 건물 등기부등본으로 표기되어 있습니다.
추가적으로 다가구 주택은 주인이 한 명이고, 건물 자체를 모두 소유하고 있습니다. 그래서 단독 주택에 해당하는데요. 대학생 시절에 많이들 자취하는 원룸이 바로 이 다가구 주택입니다. 다세대 주택은 101호, 102호, 201호 등 호수별로 소유자가 있는 형태이고 흔히 말하는 빌라가 다세대 주택입니다.
다가구 주택 전세계약 전에 반드시 확인해봐야 하는 것은 전입세대 열람을 통해서 주택을 임차하고 있는 선순위 임차인들의 전세보증금, 월세보증금, 계약시점 등을 파악하는 것입니다. 이유는 나중에 저희의 전세보증금을 문제없이 원활하게 회수하기 위해서 그런 것입니다. 실수없이 하기 위해서 이중으로 체크하는 방법을 알려드리겠습니다.
계약서를 작성하기 전에 꼭 공인중개사에게 선순위 전세보증금을 확인하고 특약사항에도 넣을 수 있게끔 임대인과 협의를 봐달라고 요청하세요. 예를 들면 ‘계약하는 당일 현재 해당 주택의 선순위 보증금 전체는 2억원이며, 사실과 다른 경우에는 이 계약을 무효로 하고 위약금 없이 계약금을 상대방에게 반환한다’ 등의 특약을 작성할 수 있습니다.
그리고 머지않아 계약을 종료할 예정인 임차인들이 있는지도 공인중개사를 통해 확인해주세요. 곧 전세보증금을 회수하여 나갈 임차인이 있다면 선순위 보증금이 그만큼 줄어들게 되니까 이것을 고려해서 계약일을 변경할 수도 있습니다. 그렇게 되면 전세보증보험을 가입할 때도 유리하겠죠.
임차하려는 주택 소재지의 주민센터에 방문하셔서 전입세대 열람 서류 발급을 요청하실 수 있는데 임대차 정보제공 요청서를 먼저 작성해 제출하시면 받아볼 수 있습니다. 서류에는 해당 주택에 임차하고 있는 임차인들의 확정일자, 전입일자, 전세보증금 등이 기재되어 있을텐데 공인중개사에게 확인받은 선순위들의 전세보증금과 차이가 있는지 확인 할 수 있습니다.
추가적으로 최근에 임대인 정보조회제도가 시행되면서 다가구 주택 전세계약 전에 임대인의 정보를 조회해 볼 수도 있게 되었습니다. 해당 내용은 아래에 자세하게 설명드리겠습니다.
25년 5월부터 전세사기를 예방하기 위해 국토교통부가 ‘임대인 정보 조회 제도’를 시행하고 있습니다. 다가구 주택 전세계약 전에 공인중개사를 통해 확인서를 받아 주택도시보증공사(HUG)에 방문하면 아래의 내용을 확인할 수 있게 되었습니다.
다만, 이 제도의 신뢰성을 확보하고 남용을 방지하기 위해서 월 3회로 조회가 제한되고 조회하게 되면 임대인에게 정보 조회 사실이 문자로 통지됩니다. 또한 요즘 찔러보기식으로 해보는 사람들이 많아 부동산 거래관리시스템과 공인중개사의 검증이 필수입니다.
25년 6월 23일부터는 주택도시보증공사에 방문하지 않고 안심전세 앱으로 비대면 신청도 가능해지는데, 전세 계약 당일에 우리가 앱을 통해 임대인 정보를 조회하거나 임대인이 본인 정보를 직접 조회해서 저희에게 보여주는 방식으로도 진행 할 수 있게 됩니다.
답변:
외관만으로는 구분이 어렵기 때문에 반드시 건축물대장과 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.
답변:
선순위 임차인의 전세보증금과 전입일자, 확정일자를 꼭 확인해야 합니다. 이를 위해 두 가지 방법을 활용할 수 있습니다.
답변:
예를 들어 다음과 같은 특약을 넣을 수 있습니다.
“계약 당일 현재 선순위 보증금은 총 2억원이며, 사실과 다를 경우 계약은 무효이며 계약금은 위약금 없이 반환한다.”
이런 특약은 전세보증금 회수 불가 상황을 예방하는 데 도움이 됩니다.
답변:
네, 국토교통부의 ‘임대인 정보 조회 제도’를 통해 아래 정보를 확인할 수 있습니다.
답변:
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