사회 초년생이거나, 부모님과 함께 사시는 경우라면 부동산에 대한 경험과 관심이 많지 않을 때라 한동안 떠들썩 했던 깡통전세, 전세사기 빌라왕 등에 대한 내용들이 크게 와닿지 않으셨을 거에요. 하지만 머지 않아 자취를 하거나, 결혼을 해서 독립을 하게 되면 당장 전셋집을 알아봐야 할텐데 그때서야 부동산에 대해 알아보기 시작하신다면 상당히 위험한 상황에 놓이시게 될 수 있습니다. 사기꾼들에게 여러분들은 전세사기의 딱 좋은 대상이거든요.
옷 하나, 신발 하나 살 때는 엄청난 노력을 들여 비교해보고 가격을 따져보고 사는데 정작 대출까지 끌어서 전 재산을 투입해야 하는 부동산에는 별 다른 신경을 쓰지 않는 사람들을 너무 많이 봤습니다. 힘들게 일하고 퇴직하면서 받은 퇴직금을 신도시의 허허벌판 상가에 남이 추천해주었다고 덜컥 투자하시는 분, 부동산 분야에서 최고 난이도이기에 왠만한 공인중개사도 어려워하는 토지를 개발가능성이나 규제도 알아보지 않고 남의 꼬임에 넘어가 산에 있는 맹지를 사시는 분 등 안타까운 사례가 많은데 전 재산을 투입하여 이런 사단이 벌어지면 그 누구도 책임져 주지 않습니다.
한 순간에 재기불가능할 정도로 위험성이 있는 것도 부동산이고, 한 순간에 몇 억씩 수익을 벌 수 있는 것도 부동산입니다. 그러니 위험을 피하고 고수익을 내는 길로 갈 수 있도록 부동산에 관심을 더 많이 쓰셨으면 좋겠습니다.
서론이 너무 길어졌는데 이번에는 위험을 피하기 위해서, 깡통전세에 대해서 알아보고 예방하는 방법까지 같이 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세는 여러가지 상황들로 인해서 세입자가 보증금을 돌려받기 어려워진 상태의 전세를 말합니다. 이런 사태를 만든 대표적인 요소에는 갭투기가 있습니다.
잠깐 갭투기에 대해서 정의와 저의 견해를 말씀드리고 넘어가겠습니다. 우선 갭투기라는 건 매매 가격과 전세 가격 사이의 갭(GAP)을 활용하여 적은 돈으로 부동산을 매매하는 것인데요.
예를 들어, 매매 가격이 10억원이고 전세 가격이 8억원인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 아파트를 10억원을 주고 매매하는 방법도 있지만, 내가 실거주를 하지 않고 세입자를 들여 보증금 8억원을 받으면 내 돈 2억원을 보태어 10억원 아파트를 매매할 수도 있습니다. 매매 계약서를 작성하고 잔금 치르기 전에 세입자를 들여 보증금을 받고 그 돈으로 잔금을 치르는 방식인 것이죠.
위의 방식이 갭투기냐, 갭투자냐에 대한 의견들도 많은데 저는 ‘내 여윳돈이 꽤 있고, 실거주를 하는 곳도 있어서 감당이 가능한 범위에서 투자를 해보고 싶다. 설령 세입자가 금방 나가는 상황이 발생해도 보증금을 반환해 줄 여력이 있다’라면 갭투자라고 생각합니다. 이런 여력이 안되는데 내 돈 2억원 마저도 대출을 받아야 하고, 이런 걸 동시에 몇 군데를 같이 한다는 건 분명한 투기입니다.
부동산이 상승기인 경우에는 매매, 전세 가격이 같이 올라가기 때문에 다른 세입자를 구해 더 많은 보증금을 받아 이전 세입자에게 반환해 줄 수 있겠지만, 하락기에 역전세인 경우와 갭투기한 집주인의 상황이 꼬여버리면 내 보증금은 텅 비어있는 깡통이 되어 버립니다.
참고로 깡통전세는 역전세와는 다른 용어입니다. 역전세는 전세가격이 하락하는 시기에 나타나는데요.
예를 들어, 전세 시세대로 5억원의 세입자를 들였고 2년이 지났다고 가정해 보겠습니다. 살고 있던 세입자는 다른 곳으로 이사를 가겠다고 보증금 5억원을 반환해 달라고 하는 상황입니다. 근데 집주인이 이 5억원을 이미 다른 곳에 투자를 해버린 상황이라 당장 반환해 줄 수가 없어 다른 세입자를 구해서 보증금을 받으면 5억원을 주겠다고 하였습니다. 그런데 2년이 지난 지금 시점에서는 부동산 경기가 안좋아 전세 시세가 2억원이 되어버렸습니다. 세입자를 새로 구한다 한들 시세가 곤두박질 쳐서 지금 세입자에게는 당장 2억원 밖에 줄 수가 없습니다. 나머지 보증금 3억원에 대해서는 분쟁이 시작될 수 밖에 없겠습니다.
이제 깡통전세가 뭔지, 왜 매번 뉴스에 나오고 떠들썩 했는지 이해가 되셨나요? 아직 조금 추상적이여서 정리된 느낌은 아니실 거에요. 특징을 더 파악해 보고 직접 확인하고 예방하는 방법까지 알아보겠습니다.
매매 가격 대비 전세 가격 비율을 전세가율이라고 하는데, 전세가율이 80% 이상인 경우를 말합니다. 단지 이런 상태만 가지고 깡통전세라고 판단하는 것은 아니고 그럴 가능성이 높다라는 것입니다. 전세가율이 높을수록 갭투기꾼이 달라붙을 확률이 높아서 그렇습니다. 전세가율을 알아보는 방법은 밑에서 자세히 설명드리겠습니다.
요즘은 대출 없는 집주인을 찾아보기 힘들정도로 다들 레버리지를 활용하여 아파트를 장만합니다. 하지만 부채가 지나지게 많고, 내가 최선순위가 아닌 경우에는 경매로 넘어갔을 때 보증금을 회수하기 정말 어려워집니다. 집주인의 부채는 어떻게 파악해 볼 수 있는지도 아래에 설명드리겠습니다.
아무래도 신축이나 저가 부동산인 경우 거래가 없고 시세 정보가 부족하기 때문에, 이 틈을 파고들어 악용하는 부류들이 있습니다. 이런 경우에는 집주인의 부채 정보와 전세보증보험 등을 적극 활용해봐야 합니다. 전세보증보험의 경우는 제일 하단 함께 보면 좋은 콘텐츠의 링크를 참고해 주세요.
소위 이제 막 부동산 시장에 들어온 ‘부동산 어린이’에게 공인중개사는 의지할 수 있는 유일한 밧줄인데, 이를 악용하는 악덕 중개사들이 있다는 것이 정말 문제입니다. 있지도 않은 매물로 손님을 유치하고 지금 현장에서는 시세가 다르다고 부풀리고 조작합니다. 이런 중개사에게 휘말리지 않기 위해서는 직접 시세를 파악해 볼 줄 알아야 합니다.
일반적으로는 집주인 동의없이 세입자가 전세보증보험을 가입할 수 있고 통보만 해주면 되는데, 집주인이 임대사업자이거나 전세자금을 대출로 마련한 후 연계된 보증보험에 가입하는 경우에는 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다. 그런데 이런저런 핑계를 대며 동의를 해주지 않는다면 깡통전세를 의심해 볼 수도 있습니다.
글 초반에도 말씀드렸다시피 부동산에 대해 잘 모르는, 취약한 계층은 사기꾼들의 정말 좋은 먹잇감입니다. 평소에 부동산 뉴스도 주의깊게 들어보고, 전세든 월세든 관련 정보를 충분하게 습득한 후에 계약을 하는 습관을 들이셔야 합니다.
등기부등본으로 권리관계를 확인해보는 건, 계약 이전에 체크해서 깡통전세 피해를 입지 않도록 예방하는 방법입니다.
등기부등본을 열람해보는 방법은 인터넷등기소 > 부동산 열람/발급 > 주소검색 > 수수료 결제 (열람 700원) > 열람 순으로 간단하게 해보실 수 있습니다.
등기부등본을 열람해 보셨다면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있을텐데 저희가 집중해서 봐야할 것은 을구입니다. 이 을구 표에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 적혀져 있는데요. 표의 열들을 보시면 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항으로 분류가 되어 있을 거에요.
선순위라는 것은 순위번호로 정해지는데 내 임차권이 2번이고, 은행의 근저당권이 3번이라면 내가 은행보다 선순위라고 보는 것입니다. 옆의 ‘접수’ 열에 적혀있는 날짜로도 비교할 수도 있고 동일한 방법으로 선순위를 판단합니다. 다만, 간혹가다가 접수 날짜가 동일한데 순위번호는 다른 경우가 있습니다.
예를 들어, 순위번호 2-1 / 근저당권 / 접수날짜 2022년 5월 1일
순위번호 3 / 근저당권 / 접수날짜 2022년 5월 1일
위 두 항목에서 선순위는 순위번호가 높은 2-1의 근저당권입니다.
이런방식으로 내 전세보증금보다 선순위의 근저당권, 가등기, 가압류 등이 권리가 설정되어 있는지 확인해보셔야 합니다. 내가 최선순위가 아닌 경우에는 보증금을 100% 모두 반환 받기 어려울 수 있습니다.
최선순위가 아니라면 나보다 앞에 있는 선순위들의 부채 금액이 기재되어 있으니, 집의 시세 대비해서 부채가 어느 정도인지 파악해 보시는 것을 권장드립니다. 경매가 진행 되었을 때 내 차례에 배당금이 얼마나 남을지 예상하여 알아볼 수 있습니다.
이 방법도 계약을 하기전에 깡통전세를 예방하는 방법입니다.
시세를 확인해 보는 사이트는 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등 많은 플랫폼들이 있는데 저는 주로 네이버 부동산과 호갱노노를 사용하는 편입니다.
네이버 부동산에서는 실거래가를 한 눈에 알아보기 쉽게 되어있고, 호갱노노는 전세가율을 보기 쉽게 구성되어 있습니다.
아래 이미지는 호갱노노에서 랜덤으로 한 아파트의 전세가율을 조회해 본 그래프입니다. 이 아파트는 충격적이게도 2016년부터 전세가율이 90%가 넘는 경우들이 많았습니다. 매매 가격은 6억 6,000만원인데 전세 가격은 6억원입니다. 내 돈 6,000만원만 있으면 전세입자를 들여서 매매를 할 수 있었던 것입니다. 갭투기꾼들이 얼마나 몰렸을지 예상이 되시지 않나요?
6억원이 있는 사람이 6억 6,000만원인 집을 매매하지 않고 세입자로 들어가는 것도 잘 이해가 되지 않는 부분입니다.
이 방법은 계약을 실질적으로 하기 직전에 진행하는 방법입니다.
전세계약이 끝난 후 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하는 방법이 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 이렇게 3가지 기관에서 가입할 수 있습니다. 만약 집주인이 전세금을 주지 않으면 우리는 보증기관으로부터 전세금에 해당하는 금액을 받을 수 있고, 기관은 추후 집주인에게 전세금 반환을 청구하는 형태입니다.
위에서 간략하게 언급드렸다시피 특수한 경우에는 가입할 때 집주인의 동의가 필요합니다. 그런 특수한 경우는 어떤 것이 있는지, 동의를 거부한다면 어떻게 해야하는지는 아래 함께 보면 좋은 콘텐츠의 링크를 활용해 주세요.
추가적으로 이 방법도 계약을 실질적으로 하기 직전에 진행하는 방법입니다.
보통 공인중개사가 자체적으로 집주인에게 요청해서 확인 받아주는데, 그렇지 않은 경우는 우리가 직접 공인중개사에게 요청하여 확인을 해주셔야 합니다.
세금 체납여부는 집주인 동의가 필요하고, 집주인이 직접 서류를 떼서 공인중개사를 통해 저희에게 전달해 줄 거에요. 만약 협조해 주지 않거나, 서류를 봤는데 미납한 세금이 있는 경우는 압류로 인해 경매로 넘어갈 가능성이 있다는 것이므로 애초에 계약하지 않는 것이 좋습니다.
A1. 깡통전세는 전세보증금이 주택의 실거래가나 경매 시 예상 매각가격보다 높거나 비슷한 상태를 말합니다. 이 경우 집값이 조금만 떨어져도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
A2. 주로 다음과 같은 유형의 주택에서 자주 발생합니다.
A3. 깡통전세를 예방하기 위해서는 등기부등본 확인, 시세 및 전세가율 비교, 보증보험 가입 여부, 임대인 신용 상태를 확인해야 합니다.
A4. 전세보증금 반환보증은 세입자가 전세 계약이 끝났을 때 보증금을 돌려받지 못하면, 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다. 가입 조건을 충족하면 반드시 가입하는 것이 리스크 방지에 효과적입니다.
A5. 깡통전세를 피하려면 계약 전에 등기부등본, 전세가율, 집주인 본인 여부, 보증보험 가입가능 여부 등을 꼭 확인하세요.
부동산 가격이 천정부지로 솟아서 매매는 꿈도 꾸기 어렵고, 전세를 알아보고 있는데 마음에 드는 집을 발견했지만…