전세집 알아볼 때, 매물은 많고 도대체 어딜 선택해야 하는지 고민이신가요? 저도 마찬가지고 누구나 한번쯤 집을 보러 다닐 때 같은 고민을 가졌을 거에요. 매매든, 전세든, 월세든 부동산을 선택할 때 체크해 봐야 할 것들이 많기 때문입니다. 처음에 고려해야 할 건 어디 지역으로 가야할지인데 투자목적을 제외하고 보통은 직장, 학교 등 생활 반경에서 제일 편리한 곳을 선택하게 되죠. 아마 이 부분까지는 대부분 선택하셨을 거에요.
부동산을 알아보는 건 지도를 점점 스크롤로 확대해 가며 보는 것과 같습니다. 우리나라 지도에서 스크롤을 당겨 지역을 선택하셨으니 이제는 무슨 동으로 갈지 한번 더 당겨볼 차례입니다. 동 단위에서 선택할 때 중요한 요소는 전철, 버스와 같은 대중교통이 1순위이고 다음으로 관공서/병원/마트/공원 등의 편의시설이 2순위 입니다. 추가로 인근에 하수처리장, 공장 같은 혐오시설이 없는지도 확인이 필요합니다. 몇 년을 살아야하는데 매일 악취 속에서 지낼 수는 없으니까요. 이건 우리가 나중에 다른 전세입자를 구하고 보증금을 받아 집을 나올 때도 영향을 미치는 요소입니다.
여기까지 선택을 하셨다면 이제는 실질적으로 가능한 전세집을 찾아야 할 차례입니다. 이때부터는 저만의 팁인데, 인근의 제일 오래되어 보이는 공인중개사무소를 찾아가시는 것을 추천드립니다. 허름한 간판의 오래된 음식점이 맛집인 것처럼, 이런 오래된 사무소가 그 지역을 잘 파악하고 있고 중개를 잘하기 때문에 장수하는 것이기 때문입니다. 무엇보다 경험이 많은 공인중개사들은 사건, 사고를 미연에 방지하기 위한 특약사항에 대한 노하우가 있습니다.
이제 공인중개사의 안내에 따라 몇몇 집을 보러다니시게 될 텐데요. 살게 될 집을 최종적으로 선택하는 건 여러분이 하셔야 할 사항이기 때문에 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 공인중개사는 어찌되었던 소개를 하고 중개를 하는 사람이지, 그 집에 살고 있는 사람이 아니기 때문에 속속들이 알고 있지 않습니다. 그러니 너무 의지하지 마시고 아래 제가 소개해 드릴 전세집 알아볼 때 봐야 할 체크리스트를 잘 정리해 보시길 바랍니다.
전세금을 협상할 수 있어요
체크리스트에 누수, 곰팡이, 시설 파손, 수압과 수온 조절, 도배, 장판 등에 대한 내용을 체크하게 되실 텐데요. 몇 군데 돌아다니시면서 이 체크리스트가 완성되면 비교가 되실 거에요. 너무 많은 하자를 들추어 내면 서로 감정만 상하게 되니 대표적인 하자를 한 두개 정도 선정을 해주세요. 공인중개사에게 ‘이 집이 마음에 들기는 하는데, 이런 하자가 있어서 조금 불편하고 신경이 쓰일 것 같습니다. 이 부분을 감수하고 살 의향은 있는데 혹시 전세금을 조금 낮추는 것이 가능할까요?’라고 말씀해보세요. 공인중개사가 임대인과 잘 이야기해서 좋은 결과를 가져온다면 조금이라도 저희 자산을 아낄 수 있게 되겠죠.
나중에 분쟁을 피할 수 있어요
평소에 남에게 안좋은 얘기하는 것을 꺼리시는 분들이 많을거에요. 저도 다투는 상황을 애초에 피하는 성격인데요. 부동산에서 만큼은 예외로 하셔야 합니다. 나중에 정말 피곤한 일이 벌어질 수 있고, 그런 일들을 많이 겪어봤거든요. 말 한마디에 몇 백 만원을 손해 볼 수도 있는 부분이고, 세상에는 정말 다양한 부류의 사람들이 많아서 생각지도 못했던 부분에서 고생하실 수 있습니다. 직접적으로 상대방에게 싫은 소리를 하라는 말씀을 드리는 것은 아닙니다. 전세집 알아볼 때 작성한 체크리스트의 하자들을 기반으로 공인중개사와 이야기 한 후 특약사항에 넣어두면 됩니다. 보통은 중대한 하자의 경우는 임대인이 수선 의무를 수행하고 사소한 하자인 경우(예를 들면, 형광등 교체 같은 것들)는 임차인이 수선한다는 내용이 들어가고 도배나 장판을 세입자가 입주할 때 돈을 들여할지, 아니면 임대인이 해주고 집을 나올 때는 임차인이 비용을 줄지, 기존 도배와 장판을 그대로 사용할지 등을 특약에 작성해 놓습니다.
특약사항은 자유양식이기 때문에 ‘계약 당시 어떤 부분의 하자가 있으며, 이 부분은 임차 기간 동안 별도의 수선과 비용 지불이 없기로 쌍방이 동의한다. 다만, 임차인이 부주의로 인한 손실, 파손 등이 발생한 경우에는 임차인이 수선 비용을 전부 또는 일부 지불한다’ 등의 내용을 작성할 수도 있습니다.
굳이 이렇게까지 해야되나 싶은 사항들도 공인중개사와 이야기 해보신 후 적절한 선에서 특약에 넣어두시는 것을 권장드립니다. 문제가 터지게 되면, 제일 먼저 살펴보는 것이 계약서의 특약사항입니다.
무엇보다 내가 살기 편해요
이렇게 체크리스트를 작성하고 전세금을 협상하고, 특약을 작성하는 모든 행위들은 결국에는 여러분이 그 집에 사시는 동안 편하게 살기 위해서 하시는 거에요. 내 생활반경에서 일상을 편하게 지내고, 기간이 만료되는 시점에서 내 보증금을 안전하게 다시 회수하는 것 만큼 중요한 것은 없습니다. 그러니 전세집 알아볼 때 아래의 체크리스트부터 차근차근 해보시고, 안전하고 편안한 계약 해보시길 바라겠습니다.
전세집 알아볼 때 체크리스트 30가지
| 구분 | 체크 항목 |
|---|---|
| 1 | 거실, 방에 햇빛이 잘 들어온다. |
| 2 | 천장이나 벽면에 물이 새었던 흔적이 없다. |
| 3 | 천장, 벽, 장판에 곰팡이가 핀 곳이 없다. |
| 4 | 화장실, 주방, 세탁실 등 수도가 잘 나오고 수압, 수온 조절에 문제가 없다. |
| 5 | 변기, 세면대, 싱크대, 하수구 등에 배수 문제가 없다. |
| 6 | 주방의 싱크대, 수납장, 가스레인지 등 파손된 시설이 없다. |
| 7 | 욕실의 변기, 세면대, 욕조, 수납장 등 파손된 시설이 없다. |
| 8 | 냉장고를 배치할 수 있는 별도 공간이 있다. |
| 9 | 세탁기를 배치할 수 있는 별도 공간이 있다. |
| 10 | 콘센트, 스위치가 파손된 곳이 없다. |
| 11 | 별도 발코니 공간이 있다. |
| 12 | 별도 빨래 건조 공간이 있다. |
| 13 | 창문을 열었을 때, 환풍구를 작동했을 때 환기가 잘 된다. |
| 14 | 방충망이 있으며 파손된 곳이 없다. (반지하인 경우 방범창 포함) |
| 15 | 창문을 닫았을 때 외풍이 없거나 심하지 않다. |
| 16 | 장롱이 들어갈 수 있을 정도로 천정이 충분히 높다. |
| 17 | 다용도실, 펜트리 등 별도 공간이 있다. |
| 18 | 도배, 장판 등이 찢어지거나 낡아서 삭은 곳이 없다. |
| 19 | 공동 현관에 방범시설이 있다. |
| 20 | 별도 주차공간이 마련되어 있다. |
| 21 | 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 수단을 도보 10분 내로 이용할 수 있다. |
| 22 | 근처 병원이 가까운 곳에 있다. |
| 23 | 어린이집, 유치원, 초/중/고 등 교육시설이 가까운 곳에 있다. |
| 24 | 공원, 놀이터 등 시설이 가까운 곳에 있다. |
| 25 | 대형 마트, 편의점 등 편의시설이 가까운 곳에 있다. |
| 26 | 인근에 묘지, 하수처리장, 공장 등 혐오시설이 없다. |
| 27 | 집이 도로의 끝 부분과 같이 외진 곳에 있지 않다. |
| 28 | 집 매매 시세와 전세 시세 비율 즉, 전세가율이 80%를 넘지 않는다. |
| 29 | 전세보증보험 가입을 할 수 있다. |
| 30 | 등기부등본에 내가 선순위이거나, 집 주인 부채와 전세금을 더해도 집 시세보다 낮다. |
전세집 알아볼 때 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세집 하자를 발견했을 때 어떻게 대처해야 하나요?
A1. 전세집을 보러 갔을 때 누수, 곰팡이, 장판 들뜸, 수압 부족 등 하자를 발견했다면 반드시 공인중개사에게 해당 내용을 알리고, 특약사항에 명시해두는 것이 중요합니다. 하자의 수리 주체(임대인 또는 임차인)와 시기까지 구체적으로 기록해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
Q2. 전세집 하자를 이유로 전세금 협상이 가능한가요?
A2. 네, 가능합니다. 하자가 명확하고 생활에 불편을 줄 정도라면, 중개인을 통해 임대인에게 협상 요청을 할 수 있습니다. 이때는 정중하게, 객관적인 사유(예: 곰팡이 벽지, 수압 문제 등)를 바탕으로 협상하는 것이 좋습니다. 너무 공격적으로 협상하면 오히려 계약 자체가 어려워질 수 있습니다.
Q3. 특약사항에는 어떤 내용을 넣을 수 있나요?
A3. 특약사항은 자유 양식이므로, 전세집 알아볼 때 발견된 하자나 수리 예정 사항, 입주 전 청소 여부, 도배·장판 교체 주체, 보일러 교체 의무 등 입주 전후 생활에 영향을 주는 항목들을 상세하게 적는 것이 좋습니다. 예시: “화장실 누수 하자는 임대인이 입주 전까지 수리 완료함.”
Q4. 공인중개사가 소개한 전세집, 믿어도 되나요?
A4. 공인중개사는 계약을 중개하는 역할만 할 뿐, 집 상태를 100% 알지는 못합니다. 따라서 중개인에게만 의존하지 말고, 전세집 알아볼 때 직접 눈으로 확인하고 체크리스트를 활용해 꼼꼼히 살펴보는 것이 안전합니다. 특히 오래된 집이나 저렴한 매물일수록 더 철저한 점검이 필요합니다.
Q5. 전세집 알아볼 때 가장 중요한 기준은 무엇인가요?
A5. 첫째는 생활반경의 편의성(직장, 학교, 교통), 둘째는 집 내부의 구조와 상태, 셋째는 전세보증금의 안전성입니다. 특히 내부 상태는 장기 거주 시 생활의 질에 직결되므로, 수압, 채광, 곰팡이, 방음, 보일러 상태 등을 방문 시 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.